A cura di Giuliana Vacirca

Con decreto del giorno 21 gennaio 2025, ruolo n. 12531/2024 V.G. il Tribunale di Milano ha accolto il reclamo del notaio avverso la trascrizione con riserva del Conservatore, dell’atto ricognitivo della proprietà per intervenuta accessione, statuendone la trascrivibilità ai sensi dell’art. 2643 n. 1 c.c.

Il caso

La società XX era proprietaria di un fabbricato industriale, sul cui lastrico solare un’altra società del medesimo gruppo YY aveva costruito a sue cure e spese un impianto per la produzione di energia elettrica, impianto che era stato accatastato negli anni (sine titulo), in ditta alla società YY, titolare peraltro di tutte le relative convenzioni di scambio dell’energia con il gestore.

Il predetto impianto fotovoltaico era in realtà, fin dal momento in cui era stato installato, in quanto bene immobile, e per il principio dell’accessione, di piena proprietà della società XX, nonostante l’errata intestazione catastale e la titolarità della convezione in capo alla società YY.

Ai fini della voltura della convenzione, nonché al fine di ripristinare la conformità catastale cd. “soggettiva”, le parti e i terzi interessati chiedevano apposito atto notarile.

Veniva sottoscritto pertanto atto notarile ricognitivo della proprietà e di identificazione catastale, con il quale le parti prendevano atto e riconoscevano che la proprietà dell’impianto era della società XX per il principio dell’accessione, ne autorizzavano la trascrizione e tutte le conseguenti volture.

La trascrizione veniva dapprima rigettata, sia come atto ricognitivo sia come atto di identificazione catastale, per poi essere accettata con riserva.

Proposto il reclamo nei termini di legge, il Tribunale di Milano ha accolto l’istanza, riconoscendo trascrivile l’atto ricognitivo dell’acquisto per accessione ai sensi dell’art. 2643 n 1 c.c.

Le motivazioni

Il notaio insisteva per la trascrivibilità dell’atto sulla base di due argomentazioni principali:

1) il principio di tassatività dell’articolo 2643 c.c., principio cardine dell’ordinamento, ha ad oggetto la tassatività degli effetti e non degli atti in forza del comb. disp. con l’art. 2645 c.c.: principio peraltro condiviso anche dal Conservatore nelle motivazioni del rifiuto.

Da tale assunto, il notaio ritiene che l’atto ricognitivo di un acquisto già avvenuto ex lege sia trascrivibile, in quanto documenta l’effetto acquisitivo del diritto di proprietà, effetto ricompreso nel dato testuale dell’art. 2643 n. 1 c.c., norma peraltro che in nessun punto distingue tra gli acquisti a titolo derivativo e gli acquisti a titolo originario. In forza del successivo articolo 2645 c.c., tale effetto può risultare da un contratto, da un altro atto o da un provvedimento, purché trattasi di un titolo idoneo alla trascrizione ex art. 2657 c.c.

L’acquisto a titolo originario infatti non può essere normalmente trascritto per la mancanza di un titolo idoneo, e non già per la tipologia degli effetti da esso prodotti. Qualora un titolo ci sia, per sentenza o per atto di notaio – atto che per l’appunto non potrà che essere un atto ricognitivo di un acquisto già prodottosi ex lege – non si vedono cause ostative alla sua trascrivibilità. Nel caso di specie, l’atto ricognitivo è quindi il titolo materiale (e quindi il supporto trascrivibile) in cui viene incorporato l’acquisto.

Per dirla con Santoro Passarelli è il documento; ovvero la “cosa rappresentativa di un fatto giuridicamente rilevante” (il trasferimento o l’acquisto originario di un diritto immobiliare), trascrivibile ex art. 2643 n. 1 c.c.

E infatti l’utilità del documento è squisitamente strumentale; si connota per la speciale accessorietà al rapporto giuridico che rappresenta.

Se non in applicazione diretta del dato testuale, il notaio chiedeva l’applicazione dell’articolo 2643 n. 1, c.c. in forza del principio dell’interpretazione estensiva, principio ammesso in materia di pubblicità, a differenza dell’analogia. D’altronde, preso atto del nuovo scenario normativo e degli obblighi oggi vigenti e non previsti nell’originario impianto del codice civile, quali ad esempio la conformità catastale cd. “soggettiva”, le norme devono essere interpetrate anche in funzione del mutato quadro sistematico.

2) Il principio di uniformità di applicazione della legge sul territorio italiano e della certezza del diritto: in altre Conservatorie è prassi applicativa constante, e pacifica, la trascrizione sia di atti ricognitivi della proprietà sia di atti di identificazione catastale, in via autonoma. Il medesimo identico atto era infatti stato ricevuto, tra parti diverse, ma in un caso identico, circa un anno prima, e trascritto senza riserva alcuna presso altra Conservatoria.

Il Conservatore insisteva, sia nelle motivazioni della trascrizione con riserva, sia nelle memorie depositate nel corso del procedimento, per il rigetto del reclamo.

In particolare veniva qualificato l’atto come negozio “latu sensu” identificativo e di accertamento in materia di diritti reali e si richiamava l’ampia giurisprudenza, anche di Cassazione, che non ammette la trascrizione del negozio di accertamento, in quanto ritenuto atto non traslativo (punto peraltro non pacifico, in quanto parte della dottrina tra cui il citato Santoro Passarelli ritiene che il negozio di accertamento “privato” sia sempre traslativo).

Neanche si sarebbe potuto trascrivere ai sensi del n.13 dell’articolo 2643, quale transazione, non essendo questa la natura dell’atto in oggetto.

Si concludeva quindi, richiamando l’ampia giurisprudenza in materia, che l’atto non era trascrivibile, e che tale acquisto per accessione si sarebbe potuto trascrivere solo se accertato con sentenza ex art. 2651 c.c.

Si richiamava tra le altre la recente sentenza del Tribunale di Milano in materia di negozio di accertamento dell’usucapione che ne aveva escluso la trascrivibilità (RG 11046/2022).

La decisione

Il Tribunale accoglie il reclamo, con le seguenti motivazioni: l’atto oggetto del reclamo viene qualificato come atto ricognitivo, e non come negozio di accertamento. In particolare, il Tribunale ritiene che l’atto ricognitivo sia trascrivibile perché comporta una ricognizione di un acquisto della proprietà verificatosi ex lege dove, “a differenza dell’acquisto della proprietà per usucapione, non occorre la previa verifica della sussistenza dei relativi presupposti”.

In tal modo, facendo salva la giurisprudenza del medesimo Tribunale in materia di non trascrivibilità degli acquisti per usucapione, ammette che, nelle ipotesi in cui non c’è attività di accertamento dei presupposti – attività riservata all’autorità giudiziaria – gli atti ricognitivi possano essere trascritti, e tutto ciò ai sensi dell’articolo 2643 n. 1 c.c.

Ciò perché le parti non stanno accertando una situazione incerta, ma hanno inteso incorporare in un titolo idoneo alla trascrizione un effetto legale già prodottosi per legge, in ordine al quale nessuna incertezza vi era.

Senza comportare alcun cambio di orientamento in materia di negozio di accertamento dell’usucapione, il Tribunale ritiene quindi trascrivibile l’atto che si limiti a riconoscere un acquisto della proprietà avvenuto in forza di una disposizione normativa, ogni qual volta non ci siano dei presupposti che vadano accertati da parte dell’autorità giudiziaria.