A cura di Elena Peperoni e Massimo Caccavale

Le novità di interesse notarile della Legge di bilancio 2025

La legge di Bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024 n. 207, pubblicata in Supplemento Ordinario alla G.U. n. 305 del 31 dicembre 2024), all’art. 1, comma 116, interviene sul comma 4-bis della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo concesso per l’alienazione di immobili preposseduti, già acquistati con il beneficio della c.d. prima casa.

Ai sensi del nuovo 4 bis, in vigore dal 1° gennaio 2025, dunque, “L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4“[1].

La ratio dell’intervento normativo risiede, secondo quanto si legge nei documenti preparatori e accompagnatori alla Legge di Bilancio, nel fine “di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione” nonché “rendere più elastica la fruizione dell’agevolazione”.

Pertanto, il contribuente, già titolare di un’altra abitazione acquistata fruendo delle agevolazioni per la prima casa, avrà tempo due anni, e non più un solo anno, per alienare – a titolo oneroso o gratuito – l’abitazione preposseduta e poter nuovamente beneficiare dell’agevolazione in sede di nuovo acquisto (soggetto a imposta di registro o a IVA[2]), a condizione che alieni l’immobile già posseduto entro (non più un anno, ma) due anni[3].

Ciò anche nel caso in cui il nuovo acquisto avvenga per donazione[4] o successione.

Come è noto – stante il tenore letterale del comma 4 bis (introdotto dalla Legge di Stabilità 2016), il quale fa espresso riferimento ai soli immobili “preposseduti”, ma acquistati usufruendo delle agevolazioni prima casa, di cui alla lettera c) del comma 1, della medesima nota II-bis, e non a quelli di cui alla lettera b) -, l’Agenzia delle Entrate[5], nel caso di acquisto – a titolo oneroso, per donazione o per successione -, da parte di chi abbia già un’altra abitazione nel medesimo Comune (in cui è ubicata la nuova abitazione), riconosce la possibilità di beneficiare dell’agevolazione cd. prima casa, se al nuovo acquisto segua l’alienazione di quella “vecchia” abitazione (finora, entro un anno; dal 1° gennaio 2025, entro due anni), soltanto nel caso in cui si tratti di “sostituzione di prima casa”, ossia se l’abitazione da alienare fu, all’epoca, acquistata – a titolo oneroso o per donazione[6] o successione[7] –, a sua volta, godendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

La nega invece nel caso di prepossidenza di abitazione non beneficiata[8], che dovrà, quindi, essere alienata prima del nuovo acquisto.

Sul punto, si può dire che ci si sarebbe atteso un intervento chiarificatore del legislatore, tale da superare questa lettura che appare, di tutta evidenza, priva di coerenza logica (e alla quale si è purtroppo adeguata anche la prassi notarile).

Non si può escludere, che in futuro, verosimilmente (in mancanza di interventi legislativi) a seguito di decisioni dei giudici tributari, magari investiti della questione proprio dai notai, l’orientamento cambi.

Qualche spiraglio non manca: si veda in proposito la Risposta dell’Agenzia delle Entrate del 21 dicembre 2018, n. 123, che ha ritenuto agevolabile un nuovo acquisto per successione da parte di chi, proprietario di un’abitazione nello stesso Comune acquistata nel 1971 (senza agevolazioni “prima casa”, all’epoca non esistenti), intendeva cederla entro un anno dall’apertura della successione.

Tornando alla novità della Legge di Bilancio, è da segnalare che della possibilità di avvalersi della c.d. “alienazione infra-biennale postuma” potranno beneficiare, non soltanto coloro che acquisteranno un immobile con le agevolazioni prima casa a partire dal 1° gennaio 2025, ma – si ritiene – anche coloro che abbiano già acquistato una prima casa nel 2024, ma per i quali alla data del 31 dicembre 2024 non sia ancora decorso il termine dei 365 giorni successivi alla data del rogito; non altrettanto, invece, per i contribuenti per i quali il termine di un anno per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto sia già spirato prima dell’entrata in vigore della nuova norma[9].

La modifica di cui si discute non ha alcun riflesso sull’operatività delle vigenti norme (non incise dalla novità in commento) dettate:

• per godere, in sede di acquisto di una prima casa, anche del credito di imposta (art. 7, comma 1, L. n. 448/1998) e/o
• per evitare la decadenza dal beneficio goduto, in caso di alienazione infraquinquennale di una casa acquistata con l’agevolazione prima casa (comma 4 della Nota II-bis).

Entrambe le norme ora richiamate – incentrate sul riacquisto entro il termine, rimasto invariato[10], di un anno – sono state scritte, dunque, in chiave “prospettica”, presupponendo che quel riacquisto avvenga dopo l’alienazione della prima casa e non sono state modificate, a seguito della novità introdotta nel 2016, che, come visto, ha consentito di invertire l’ordine cronologico originariamente considerato dal legislatore, ammettendo che l’acquisto di una nuova prima casa preceda l’alienazione di quella preposseduta.

Ne consegue che[11], in tale specifico caso, il riacquisto (che fa maturare il credito di imposta e/o che impedisce la decadenza) sarà già avvenuto prima dell’alienazione dell’originaria prima casa e che, una volta che sia stato rispettato il termine (prima annuale e, ormai, biennale) concesso per questa alienazione, l’acquirente potrà godere del credito di imposta[12] o avrà evitato la decadenza, a nulla rilevando il termine annuale previsto per un evento che, ora, risulterà già verificato. [13]

In altri termini, esemplificando:

• se Tizio, che aveva acquistato una prima casa nel 2023, acquista una seconda “prima casa” a gennaio 2025, impegnandosi ad alienare la prima “prima casa” entro due anni: potrà godere del credito di imposta in sede di ri-acquisto a gennaio 2025, e avrà tempo fino a gennaio 2027 per alienare la prima casa acquistata nel 2021 (in mancanza, gli saranno revocati agevolazione prima casa e il credito di imposta per il nuovo acquisto); l’alienazione entro gennaio 2027 (prima dello scadere dei cinque anni dall’acquisto della prima casa preposseduta) non comporterà decadenza dall’agevolazione all’epoca richiesta, se avrà destinato la nuova casa acquistata nel 2025 ad abitazione principale;
• se Tizio acquista una prima casa nel 2023, la vende il 31 gennaio  2025 2 e non riacquista altra prima casa entro il 31 gennaio 2026: decade dall’agevolazione richiesta nel 2023 e non potrà godere di credito di imposta in un successivo acquisto.

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Note

[1] La novità è segnalata anche da A. Lomonaco, Legge di bilancio 2025. Novità fiscali di interesse per l’attività notarile, in CNN Notizie del 2 gennaio 2025, n. 1. Cfr., inoltre, A. Busani, Due anni di tempo per i requisiti prima casa, ne Il Sole 24 ore del 24 dicembre 2024, n. 355, 29 e A. Mauro, Più tempo per rivendere la ex prima casa.

[2] Cfr. Circolare dell’8 aprile 2016 n. 12/E (risposta a quesito 2.2).

[3] Come è noto, pure in assenza di una norma di legge che lo imponga, è invalsa la prassi di far risultare nell’atto di acquisto il formale impegno dell’acquirente alla rivendita infrannuale.

[4] Cfr. Circolare dell’8 aprile 2016 n. 12/E (risposta a quesito 2.3) e Risoluzione del 4 luglio 2017, n. 86/E.

[5] Cfr. Circolare del 13 giugno 2016, n. 27/E (risposta a quesito 3.3).

[6] Cfr. Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello del 25 agosto 2021, n. 551.

[7] Cfr.  Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello, del 21 aprile 2021, n 277.

[8] Cfr. A. Busani, “Prima casa” – Vendita entro un anno dell’abitazione preposseduta, ne Il Sole 24 ore, del 14 giugno 2016, n. 162, 40.

[9] Così A. Busani, Due anni cit., e A. Lomonaco, Legge, cit.

[10] Cfr. A. Lomonaco, Legge, cit.

[11] Cfr. A. Lomonaco, Novità in tema di condizioni per gli acquisti della ‘prima casa di abitazione’ nella legge di stabilità 2016, Studio Tributario del 25 gennaio 2016, n. 5-2016/T.

[12] Così la citata Circolare dell’8 aprile 2016, n. 12/E (risposta a quesito 2.1).

[13] Confonde il termine (prima annuale e ora biennale) concesso per l’alienazione della prima casa preposseduta, oggetto della modifica in commento, con quello (annuale) per il riacquisto che fa maturare il credito di imposta, A. Mauro, Più tempo, cit., la quale erroneamente ritiene che “(…) il credito d’imposta non potrà spettare ove il contribuente acquisti la “nuova” prima casa e, oltre un anno dal nuovo acquisto ma entro due anni da esso, alieni la ex prima casa. In tal caso, però, sul secondo acquisto potrà applicarsi il beneficio”.