A cura di Sara Riboldi, member of both the Ontario Law Society
of Upper Canada e Arrigo Roveda

Per anni, tra le mille difficoltà che l’anacronistica condizione di reciprocità introdotta nel nostro ordinamento nello stesso anno di promulgazione delle leggi razziali, non avevamo dovuto annoverare quelle relative agli acquisti immobiliari dei cittadini canadesi nel nostro Paese.

Poi, nel dichiarato intento di contrastare l’aumento dei prezzi degli immobili dovuto agli acquisti degli stranieri, il 1° gennaio 2023 è entrato in vigore in Canada il c.d. “Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act”, il quale ha introdotto, con alcune eccezioni, il divieto di acquisto diretto o indiretto di proprietà residenziali per i “non canadesi” (art. 4.1).

Detto divieto sarebbe stato in vigore per due anni, e cioè fino al 1° gennaio 2025 con la disciplina di dettaglio così illustrata dalla scheda scaricabile dal sito del Ministero degli Affari Esteri e della Cooperazione Internazionale.

Applicazione oggettiva

Il testo di legge si applica alle proprietà residenziali (“residential property”), come definite all’art. 2 dell’atto. In particolare, si tratta di:

• abitazioni indipendenti o simili, fino ad un massimo di tre unità abitative;
• abitazioni semi-indipendenti, unità condominiali o simili;
• altri immobili assimilati alle proprietà residenziali ai fini della presente normativa;

Il Regolamento precisa, poi, all’art. 3 che non rientrano nella definizione di proprietà residenziali (residential property) le proprietà locate al di fuori degli agglomerati censuari (Census Agglomeration – CA) e delle aree metropolitane censuarie (census metropolitan area – CMA), le quali sono definite, invece, proprietà reali (real property) o immobili (immovable).

Le CA-CMA sono entità urbane composte da più municipalità adiacenti e tra loro integrate (minimo 10 mila abitanti per le CA e minimo 100 mila per le CMA) e rappresentano le aree più urbanizzate del Paese, dove, secondo “Statistics Canada”, risiede l’84% degli abitanti.

Il regolamento, inoltre, considera come proprietà reali o immobili (e quindi li esclude dall’applicazione della normativa qui menzionata) anche i terreni ubicati all’interno delle CA-CMA, a condizione che:

• non contengano unità abitative;
• siano destinati a uso residenziale o misto.

Vi sono, infine, ulteriori casi di esclusione dall’ambito di applicazione dell’atto per cui si rimanda ad attenta lettura della normativa citata.

Applicazione soggettiva

Ai fini del “Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act”, sono considerati non-canadesi:

• gli individui che non posseggono la cittadinanza canadese, che non siano residenti permanenti o registrati ai sensi dell’Indian Act, a meno che non procedano all’acquisto in contitolarità con il coniuge o con il partner legale che abbia requisiti di legge (vedasi section 4 (2) dell’Atto suindicato);
• le persone giuridiche (corporation) non incorporate in base alle leggi del Canada o di una Provincia;
• le persone giuridiche, anche se incorporate secondo le leggi del Canada o di una Provincia, nel caso in cui siano controllate da uno dei soggetti ai quali è vietato l’acquisto.

Il Regolamento estende il concetto di corporation e include nella definizione di “non-canadesi” gli enti (entity) non regolati dal diritto canadese o comunque, anche se costituiti in Canada, controllati da uno dei soggetti di cui al paragrafo precedente.

In particolare, per le eccezioni riguardanti le persone giuridiche si rimanda ad attenta lettura delle “definitions” contenute nell’art. 2 dell’Atto.

Sono previste, inoltre, alcune eccezioni al divieto per i residenti temporanei a determinate condizioni e restano esplicitamente esclusi dall’applicazione gli acquisti da parte di Stati stranieri per scopi diplomatici o consolari.

Secondo la normativa, nel caso un acquisto di immobili residenziali sia “contra legem” il tribunale provinciale competente ne può ordinare la vendita. Sono, inoltre, previste sanzioni a carico non solo degli acquirenti ma anche di chiunque partecipi o faciliti una transazione immobiliare vietata e sia consapevolmente parte di una violazione della Legge.

Il divieto non si applica ai soggetti non-canadesi diventati responsabili o che abbiano assunto obbligazioni in base a un contratto di acquisto effettuato prima dell’entrata in vigore della legge (art. 4.5).

Infine, va precisato che, secondo l’art. 4 del Regolamento, per “acquisto” si intende un contratto a effetti reali (“real right”) od obbligatori (“legal or equitable interest”).

Per ulteriori dettagli, anche in ordine alle eccezioni all’applicazione dell’atto e del regolamento summenzionati, si rimanda alla lettura dei testi normativi.

Esistono, inoltre, alcune limitazioni per l’acquisto di terreni agricoli da parte di cittadini stranieri non residenti in alcune Province del Canada, nel senso che sono posti dei limiti alle dimensioni di terreni agricoli acquistabili da parte stranieri. In particolare:

• in Quebec, la normativa prevede il rilascio di un’autorizzazione da richiedere ad una commissione speciale (“Commission de protection du territoire agricole du Quebec”): la predetta Commissione avvia una procedura di valutazione sulla base dei parametri fissati dalla legge ed emana una decisione di accettazione o diniego;
• l’Alberta limita l’acquisto a 20 acri;
• il Saskatchewan limita l’acquisto a 10 acri;
• il Manitoba limita l’acquisto a 40 acri;
• nel Territorio autonomo di Nunavut è teoricamente possibile acquistare terre, ma per via della sua peculiarità etnico-culturale, quasi la totalità delle stesse è di proprietà collettiva, gestita dalle Municipalità, e non può essere venduta, nemmeno ai cittadini canadesi che risiedono lì, ma solo affittata. È la norma quindi che una persona sia proprietaria di un immobile, ma non del terreno su cui sorge;
• nell’Isola del Principe Edoardo i non residenti (comprese persone che vivono in altre Province del Canada) non possono acquistare proprietà che abbiano un’estensione di più di cinque acri di terra o un affaccio al mare superiore ai 50 metri, a meno di non ottenere uno speciale permesso dalle autorità locali.

Tutti liberi, dunque, a partire dall’anno nuovo?

Purtroppo no.

Il divieto è stato prorogato fino al 1° gennaio 2027 come si può leggere nel comunicato stampa del Governo canadese “Government announces two-year extension to ban on foreign ownership of Canadian housing” e quindi le regole contenute nella scheda del ministero continuano a essere attuali come può leggersi consultando il sito del ministero delle giustizia canadese.