Alert finanziaria 2024: plusvalenze in arrivo
L’art. 18 della Legge di Bilancio 2024, in fase di approvazione, rubricato “Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili”, prevederebbe, a partire dal 1 gennaio 2024, un ampliamento dei casi in cui si genera una plusvalenza tassabile a seguito di cessioni di immobili. Verrebbero infatti modificati gli articoli 67 primo comma e 68 primo comma del TUIR DPR 22/12/1986 n. 917 prevedendo che, nel caso di cessione di immobili oggetto di interventi che abbiano fruito del cd. “SuperBonus” (ossia con le agevolazioni di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) entro i dieci anni dalla fine lavori, si generi una plusvalenza che andrà calcolata tenendo conto anche del maggior valore dovuto agli interventi agevolati.
La modifica dovrebbe prevedere che:
all’articolo 67, comma 1 alla lettera b), all’inizio, sono aggiunte le seguenti parole: «al di fuori delle ipotesi di cui alla successiva lettera b-bis),»;
dopo la lettera b), è aggiunta la seguente: «b-bis)le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo;»;
e inoltre all’articolo 68, comma 1
1) al primo periodo, le parole «alle lettere a) e b)» sono sostituite dalle seguenti: «alle lettere a), b) e b-bis) »;
2) al secondo periodo, le parole «alla lettera b)»sono sostituite dalle seguenti: «alle lettere b) e b-bis) »;
3) sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi «Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.».
Qualora il testo normativo non venisse modificato
nel caso di cessione onerosa (da parte di privati) di immobili oggetto di interventi che abbiano fruito del cd. “SuperBonus” (ossia con le agevolazioni di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) entro dieci anni dal termine dei lavori si generano plusvalenze tassabili
nel testo attuale gli immobili la cui vendita genera plusvalenze sono solo quelli oggetto di interventi che abbiano fruito del cd. “SuperBonus”; sono invece esclusi gli immobili oggetto di altri tipi di interventi agevolati (ad es. Eco-Bonus, Sisma-Bonus, Bonus facciate). E’ inoltre irrilevante che gli interventi anzidetti siano stati eseguiti dal cedente o dagli altri aventi diritto
nei primi cinque anni dal termine dei predetti interventi, per il calcolo delle plusvalenze non si tiene conto, per la detrazione dal valore finale del bene, delle spese relative a tali lavori qualora siano state esercitate le opzionidi cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge n. 34 del 2020 (sconto in fattura e cessione del credito)
qualora NON siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge n. 34 del 2020 (sconto in fattura e cessione del credito) bensì il contribuente abbia beneficiato della detrazione direttamente in sede di dichiarazione dei redditi si potranno decurtare dal valore finale, per il calcolo delle plusvalenze, anche le spese relative che hanno fruito del cd. “SuperBonus”
oltre cinque anni dal termine dei lavori, per il calcolo delle plusvalenze il valore iniziale del bene è rivalutato sulla base dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati e si potranno decurtare dal valore finale anche le spese relative che hanno fruito del cd. “SuperBonus” nel limite del 50% anche qualora siano state state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020 (sconto in fattura e cessione del credito)
sono esclusi dall’applicazione della nuova normativa gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti a prima casa per la maggior parte del periodo di dieci anni antecedenti alla cessione
non è invece riprodotto nel nuovo testo dell’art. 67 primo comma lettera b)bis l’ultimo capoverso dell’art. 67 primo comma lettera b) che prevede che, in caso di cessione a titolo oneroso di immobili pervenuti per donazione, il periodo di cinque anni decorra dalla data di acquisto in capo al donante, tuttavia l’art. 68 primo comma secondo periodo verrebbe modificato nel senso di includere anche gli immobili di cui all’art.67 primo comma lettera bbis) fra quelli che, se acquisiti per donazione, assumono come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante
si può scegliere in ogni caso l’opzione per l’imposta sostitutiva al 26% di cui all’art. 1, comma 496, Legge n. 266/2005 e s.m.i.
allo stato attuale non vi è distinzione fra immobili singoli e edifici in condominio
Nel corso dell’iter legislativo le norme potranno subire variazioni ma, nel dubbio, laddove possibile, potrebbe essere consigliabile e molto conveniente porre in essere la cessione degli immobili eventualmente interessati entro il 31 dicembre 2023.
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