TAIC: i modelli standard di fideiussione e polizza assicurativa
1. Introduzione
Dopo anni di attesa (e l’inutile decorso di termini più volte prorogati):
a) nella Gazzetta Ufficiale del 24 agosto 2022 n. 197, è stato pubblicato il decreto del Ministero della Giustizia 6 giugno 2022 n. 125, contenente il modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’art. 3, comma 7-bis, d.lgs. 122/2005 (aggiunto dall’art. 385, comma 1, lett. d, d.lgs. 14/2019);
b) nella Gazzetta Ufficiale del 21 ottobre 2022 n. 247, è stato pubblicato il decreto del Ministero dello Sviluppo economico 20 luglio 2022, n. 154, recante il contenuto, le caratteristiche e il modello standard di polizza assicurativa indennitaria decennale, ai sensi 4, comma 1-bis, d.lgs. 122/2005 (aggiunto dall’art. 385, comma 1, lett. d, d.lgs. 14/2019).
Articolo a cura di Jacopo Balottin, notaio in Castiglione delle Stiviere
Testo della relazione tenuta all’incontro di studio presso il Consiglio notarile di Mantova il 26 ottobre 2022
Memento
Il d.lgs. 122/2005 è stato novellato dal d.lgs. 14/2019, con riferimento agli immobili per i quali sia stato richiesto/rilasciato il provvedimento abilitativo alla costruzione a partire dal 16 marzo 2019. In base alla nuova disciplina:
il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata (e quindi va trascritto);
l’efficacia della fideiussione cessa solo al momento in cui il fideiussore riceve copia dell’atto di trasferimento il quale contenga la menzione della consegna della polizza assicurativa postuma;
fideiussione e polizza postume devono conformarsi ai modelli standard ministeriali.
Il primo provvedimento (relativo alla fideiussione) è entrato in vigore l’8 settembre 2022, ma l’art. 2 comma 1 stabilisce che l’obbligo di stipulare le fideiussioni in conformità al modello standard decorre a partire dal trentesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del regolamento, e dunque a partire dal 23 settembre 2022.
Il secondo provvedimento (relativo alla polizza assicurativa) entrerà in vigore il 5 novembre 2022.
Modello standard di fideiussione
Modello standard di polizza assicurativa
normativa
Art. 3, comma 7-bis, d.lgs. 122/2005 (aggiunto dall’art. 385, comma 1, lett. d, d.lgs. 14/2019) – D.M. Giustizia 125/2022
Art. 4, comma 1-bis, d.lgs. 122/2005 (aggiunto dall’art. 385, comma 1, lett. d, d.lgs. 14/2019) – D.M. Sviluppo Economico 154/2022
entrata in vigore
23 settembre 2022
5 novembre 2022
2. Garanzia fideiussoria
Il decreto del Ministero della Giustizia 6 giugno 2022 n. 125 regolamenta, ai sensi dell’articolo 3, comma 7-bis, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, il modello standard della fideiussione di cui all’articolo 2 del medesimo decreto legislativo. Si ricorda che, in conseguenza della novella del 2019, la fideiussione può essere rilasciata solo da una banca o da una impresa esercente le assicurazioni (art. 3, comma 1, d.lgs. 122/2005).
Memento
Per i fabbricati costruiti in base a titolo edilizio richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019, il contratto preliminare (e ogni altro contratto diretto al successivo acquisto) deve contenere gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale (art. 6, comma 1, lett. g, d.lgs. 122/2005, aggiunto dall’art. 388, comma 1, lett. b, d.lgs. 14/2019).
Formula
A garanzia di quanto prescritto dagli artt. 2 e 3, d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, la parte promittente alienante consegna alla parte promittente acquirente la fideiussione rilasciata da…, in data… n. …, conforme al modello di cui al decreto del Ministero della Giustizia 6 giugno 2022 n. 125, per un importo corrispondente a tutte le somme corrisposte o da corrispondere prima del trasferimento della proprietà, a titolo di caparra e/o acconto.
Si prevede espressamente che la fideiussione possa essere rilasciata anche congiuntamente da più garanti (fideiussione congiuntiva). In tal caso le singole garanzie possono essere prestate sia con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. La suddivisione per quote opera nei rapporti interni ai garanti medesimi, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell’acquirente dell’immobile da costruire (conf. art. 1946 cod. civ.).
Memento
La fideiussione deve essere unica per tutte le somme di cui è previsto il pagamento prima della vendita (non possono essere rilasciate distinte fideiussioni per ciascuno dei pagamenti).
Il modello standard di fideiussione si compone di una parte generale (allegato A del decreto), che fissa le condizioni generali di garanzia, e di una parte speciale (allegato B – scheda tecnica), che riporta i dati e le informazioni necessarie all’attivazione della fideiussione.
La parte generale si divide a sua volta in due sezioni, che si distinguono per il fatto di avere un diverso grado di derogabilità: le clausole previste dalla Sezione I del modello standard possono essere modificate solo in senso più favorevole per il beneficiario; le clausole previste dalla Sezione II sono derogabili su accordo delle parti, fermi stabiliti i principi stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e cessione del credito.
Il nuovo regolamento (e quindi il nuovo modello) si applica alle fideiussioni stipulate a partire dal trentesimo giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale (23 settembre 2022). Le garanzie fideiussorie stipulate dal 16 marzo 2019 e sino alla data del 23 settembre 2022 conservano la loro efficacia sino alla scadenza. In caso di rinnovo, esse sono rese conformi al modello standard.
2.1 Sezione I del modello standard
La prima sezione (inderogabile, se non in senso più favorevole al beneficiario) della parte generale del modello di fideiussione disciplina:
a) l’oggetto della garanzia (art. 1). Il garante si impegna nei confronti del beneficiario:
nel caso in cui il contraente incorra in una situazione di crisi;
oppure, nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo;
b) la durata ed efficacia della garanzia (art. 2). La garanzia decorre dalla data di stipula del contratto.
La garanzia non può essere rilasciata a scadenza fissa (coincidente con la data presunta di stipula del definitivo): l’efficacia della garanzia cessa nel momento in cui il garante riceve dal contraente o dal beneficiario copia dell’atto di trasferimento o di assegnazione con menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello.
La garanzia cessa altresì di produrre effetti qualora l’atto di trasferimento sia stipulato nonostante l’inadempimento all’obbligo assicurativo.
Nota bene
Quest’ultima previsione ha suscitato non poche perplessità: «sebbene la disposizione in esame segnali che potrebbe verificarsi la stipulazione del contratto definitivo in assenza della polizza assicurativa, tuttavia non dice anche in quali ipotesi ciò sarebbe ammissibile» (Leo).
È pur vero che l’art. 4 del d.lgs. 122/2005 prevede che l’inadempimento dell’obbligo per il costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa indennitaria, è sanzionato con una nullità relativa (che può essere fatta valere solo dall’acquirente), alla quale non si applica il divieto di cui all’art. 28 della l. not. (Cass. 11128/1997), sicché il notaio (salvi i profili di una eventuale responsabilità disciplinare) potrebbe ricevere validamente un atto di trasferimento anche in assenza della polizza.
Ma appare comunque problematico il coordinamento di questa previsione con quella dettata dall’art. 3, comma 7, del d.lgs. 122/2005, secondo cui la garanzia fideiussoria cessa esclusivamente alla consegna della copia dell’atto di trasferimento contenente la menzione del notaio di avvenuta consegna all’acquirente della polizza assicurativa postuma decennale conforme al modello standard, oltre che con quella dettata dal successivo art. 5, comma 1-bis, secondo cui l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal decreto (violazione sanzionata con la nullità assoluta).
Una interpretazione coordinata di tutte le norme (legislative e regolamentari) porta a concludere che la previsione di cui all’art. 2 comma 3 del Modello vada letta non nel senso di aggiungere una nuova causa di estinzione della fideiussione oltre a quelle previste dal Decreto, quanto invece – semplicemente – di indicare il rimedio (perdita di efficacia della fideiussione non più escutibile) all’ipotesi patologica in cui l’atto di vendita venga stipulato nonostante l’assenza della polizza decennale (Leo).
Non è ammesso il recesso da parte del Garante;
c) la somma garantita (art. 3). La Fideiussione è prestata per un importo corrispondente:
alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il contraente ha ricevuto dal beneficiario;
nonché alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, il contraente deve ancora riscuotere, prima del trasferimento o dell’assegnazione della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.
Non sono ammesse franchigie.
L’ammontare della somma garantita è indicato nella scheda tecnica.
Memento
È discusso se la fideiussione debba garantire anche l’ I.V.A. (nella aliquota [4 o 10%] prevista nel preliminare) sugli acconti pagati o da pagare (ritiene di si CNN, risp. a quesito n. 63/2020; contr. Rizzi).
Il garante è inoltre tenuto al pagamento degli interessi legali maturati sugli importi corrispondenti alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il contraente abbia riscosso dal beneficiario, fino al momento in cui si è verificata la situazione di crisi, ovvero fino alla data dell’attestazione, da parte del notaio, dell’inadempimento all’obbligo assicurativo;
d) l’escussione della garanzia (artt. 4-6 e 8). Il garante provvederà a pagare al beneficiario la somma garantita, senza la preventiva escussione del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile (è ribadito espressamente – perché così stabilisce il d.lgs. 122/2005 – che il garante rinuncia a tale beneficio).
Nell’ipotesi di cui all’articolo 3, comma 2, lettera a) del Decreto (trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto), la Fideiussione può essere escussa, a condizione che il beneficiario abbia comunicato al contraente la propria volontà di recedere dal contratto, a decorrere dalla data di trascrizione nei registri immobiliari, o di annotazione nel libro fondiario, del pignoramento.
Nelle altre ipotesi di crisi del contraente/costruttore la fideiussione può essere escussa, a condizione che il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto, a decorrere dalla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento del Costruttore (oppure dalla data di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo, o ancora dalla data di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato d’insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria).
Nell’ipotesi di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4 del Decreto, la fideiussione può essere escussa dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto, entro il giorno fissato per la sottoscrizione dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al modello ministeriale, a condizione che il beneficiario abbia comunicato al contraente la propria volontà di recedere dal contratto e non abbia sottoscritto l’atto di trasferimento della proprietà nonostante l’inadempimento all’obbligo assicurativo da parte del Contraente;
e) gli obblighi informativi (art. 7):
il beneficiario è tenuto a comunicare tempestivamente al garante ciascun pagamento eseguito ai sensi del contratto successivamente alla stipula della fideiussione;
tanto il contraente quanto il beneficiario sono tenuti a trasmettere tempestivamente al garante copia dell’atto di trasferimento della proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile ovvero copia dell’atto definitivo di assegnazione del medesimo;
f) le eccezioni del garante (art. 9): il garante non può eccepire al beneficiario il mancato pagamento delle commissioni o dei premi dovuti dal contraente;
g) il pagamento della garanzia (art. 10): il garante è tenuto a pagare l’importo che risulterà dovuto al beneficiario, entro il termine di 30 (trenta) giorni dal ricevimento della presentazione della richiesta di escussione;
h) la forma delle comunicazioni (art. 11): tutte le comunicazioni e notifiche dipendenti dalla fideiussione, per essere valide, devono essere fatte esclusivamente con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o mediante posta elettronica certificata, inviate agli indirizzi indicati nella scheda tecnica;
i) le modifiche (art. 12): la fideiussione è valida ed efficace esclusivamente in relazione ai dati in essa contenuti. Eventuali modifiche ai dati medesimi, che potranno essere convenute tra beneficiario e contraente, dovranno essere comunicate al garante e, se da esso accettate, saranno garantite mediante il rilascio di un atto integrativo.
Eventuali modifiche soggettive della persona del beneficiario dovranno essere comunicate al garante, che provvederà a trasmettere alle altre parti una nuova scheda tecnica contenente i dati aggiornati, e non determineranno caducazione della garanzia, purché permangano i requisiti soggettivi di cui all’articolo 1, lettera a), del decreto;
Nota bene
In caso di dichiarazione di nomina o di cessione del contratto preliminare, la garanzia fideiussoria non decade (purché il nominato/cessionario sia una persona fisica); solo dovrà essere aggiornata (s’intende: anche successivamente alla dichiarazione di nomina/cessione) la scheda tecnica.
l) la legge applicabile e il foro competente (artt. 13-14): la fideiussione è regolata dalla legge italiana; il foro competente è quello individuato dalla normativa vigente.
2.2 Sezione II del modello standard
La seconda sezione della parte generale del modello (derogabile, per accordo fra le parti) disciplina:
a) la cessione del beneficio (art. 15): il beneficio della fideiussione e dei crediti da essa derivanti non può essere ceduto senza il preventivo assenso scritto del garante (conf. art. 1260 cod. civ.);
b) la surrogazione e la rivalsa (art. 16): nel limite di quanto da esso corrisposto, il garante è surrogato al beneficiario in tutti i diritti, ragioni e azioni verso il contraente (conf. art. 1949 cod. civ.). Il garante ha altresì diritto di «rivalsa» [rectius: regresso] verso il contraente per le somme pagate in forza della garanzia (conf. art. 1950 cod. civ.);
– le sanzioni internazionali (art. 17): nessun garante è tenuto a fornire la copertura e a prestare il beneficio conseguente o a pagare alcuna pretesa, nella misura in cui questo possa esporre il garante stesso a qualsivoglia sanzione, divieto o restrizione internazionali.
2.3 Scheda tecnica
La scheda tecnica costituisce parte integrante del modello standard di garanzia fideiussoria e riporta i dati e le informazioni necessarie all’attivazione della fideiussione:
a) il numero della polizza;
b) i dati identificativi del garante, del contraente e del beneficiario;
c) la descrizione e la destinazione dell’immobile da costruire;
d) i dati identificativi del titolo abilitativo alla costruzione;
e) il prezzo (o altro corrispettivo) del trasferimento;
f) la data prevista per il trasferimento della proprietà;
g) la somma complessiva garantita;
h) la data di emissione della garanzia;
i) la sottoscrizione del garante, del contraente e del beneficiario.
Checklist minima
Il notaio è garante della conformità della fideiussione al modello ministeriale. Gli elementi principali da verificare sono:
garante (la fideiussione deve essere rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa);
oggetto della garanzia – presupposti per l’escussione (situazione di crisi; inadempimento dell’obbligo assicurativo);
ammontare garantito (l’importo garantito deve corrispondere alle somme/al valore di ogni corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve riscuotere, senza franchigie);
decorrenza (la garanzia decorre dalla data di stipula del contratto; la decorrenza non può quindi essere successiva);
cessazione di efficacia (la garanzia cessa al momento in cui il fideiussore riceve copia dell’atto di trasferimento che contenga la menzione della consegna della polizza assicurativa; la garanzia non può essere rilasciata a scadenza fissa);
rinuncia al beneficio della preventiva escussione;
eccezioni (il garante non può eccepire il mancato pagamento dei premi dovuti);
termine per il pagamento (30 giorni dalla data di ricevimento della richiesta di escussione).
3. Polizza indennitaria decennale
Il decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 20 luglio 2022, n. 154, regolamenta, ai sensi dell’art. 4, comma 1-bis, d.lgs. 122/2005 (aggiunto dall’art. 385, comma 1, lett. d, d.lgs. 14/2019), il modello standard della polizza indennitaria decennale di cui all’articolo 4, comma 1, del medesimo decreto legislativo.
Memento
Per i fabbricati costruiti in base a titolo edilizio richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019, l’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto ministeriale (art. 4, comma 1-quater, d.lgs. 122/2005, aggiunto dall’art. 386, comma 1, lett. b, d.lgs. 14/2019).
Formula
La parte acquirente riconosce di avere ricevuto in consegna dalla parte alienante la polizza assicurativa di cui all’art. 4 d.lgs. 122/2005, rilasciata da …, in data …, n. …, conforme al modello di cui al decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 20 luglio 2022, n. 154.
Il nuovo modello si compone di tre parti:
a) lo schema tipo (allegato A), che contiene le condizioni generali di assicurazione. Le clausole previste nel modello standard di cui all’«Allegato A – Schema Tipo» costituiscono contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.
L’assicurazione ha effetto dalle ore 24,00 della data di ultimazione dei lavori risultante dal relativo certificato;
b) la scheda tecnica (allegato B), che riporta i dati e le informazioni necessarie all’attivazione della copertura assicurativa.
La scheda tecnica si suddivide a sua volta in due sezioni:
1) Sezione A: danni all’immobile. Qui sono indicati, in particolare: coperture, somme assicurate, franchigie e limiti di indennizzo.
L’oggetto della copertura assicurativa si articola nelle seguenti sei “Partite”: immobile; spese di demolizione e sgombero; involucro; impermeabilizzazione delle coperture; pavimentazioni e rivestimenti interni; garanzia “intonaci e rivestimenti esterni”.
La società assicuratrice si obbliga nei confronti del contraente e in favore dei beneficiari, in corrispettivo del premio convenuto e anticipato nonché nei limiti, alle condizioni e con le modalità di cui alla polizza e fino alla concorrenza della somma assicurata per ciascuna partita, ad indennizzare i beneficiari per i danni materiali e diretti all’Immobile assicurato rientranti nelle fattispecie previste dalle garanzie, purché manifestatisi successivamente alla stipula del contratto di compravendita o di assegnazione ed entro il periodo di efficacia dell’assicurazione.
Tenuto conto delle franchigie, delle limitazioni e delle condizioni, le parti determinano la somma assicurata e i massimali in modo tale da apprestare una garanzia a copertura dei rischi e dei danni di cui all’articolo 1669 del codice civile e dell’articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005.
Art. 1669 cod. civ.
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
In ogni caso, la somma assicurata deve corrispondere al costo per l’integrale ricostruzione a nuovo dell’immobile, esclusi il valore dell’area e gli oneri di urbanizzazione.
Nota bene
Pur non competendo al notaio verificare l’effettiva congruità della somma assicurata, lo stesso dovrà accertare che il valore indicato non sia manifestamente troppo basso.
Resta salvo il diritto dell’acquirente di agire in giudizio contro il costruttore, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, per il risarcimento del residuo danno che risulti non coperto dall’indennizzo a causa del limite della somma assicurata per ciascuna partita, del limite massimo della somma assicurata alla partita 1, nonché per effetto delle altre condizioni e limitazioni apposte nel contratto assicurativo tipo;
2) Sezione B: responsabilità civile verso terzi. La società si obbliga a tenere indenne il costruttore, con un limite minimo di 500.000,00 euro, di quanto questi sia tenuto a pagare, quale civilmente responsabile, a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a terzi;
c) la attestazione di conformità (allegato C), nella quale il contraente e l’assicuratore attestano che la polizza assicurativa è conforme allo schema-tipo approvato con il decreto ministeriale.
All’atto del rogito il contraente presenta copia della polizza e copia dell’«Attestazione di Conformità». L’assicuratore rilascia copia dell’«Attestazione di Conformità» al notaio che ne fa richiesta.
La documentazione contrattuale viene integrata da apposita nota informativa, predisposta dalla società di assicurazione, che il contraente si impegna a consegnare ai beneficiari unitamente alla polizza.
Checklist minima
Il notaio è garante della conformità della assicurazione al modello ministeriale. Gli elementi principali da verificare sono:
attestazione di conformità rilasciata dalla compagnia assicurativa (occorre verificare in particolare che sia attestato che la polizza è “efficace” in conseguenza del pagamento del premio: l’assicurazione non è operante in caso di mancato pagamento);
soggetto legittimato al rilascio (la polizza deve essere rilasciata da una compagnia assicurativa);
corrispondenza fra l’immobile negoziato e quello per il quale opera la copertura assicurativa (ubicazione dell’immobile assicurato);
beneficiario (acquirente dell’immobile e aventi causa);
danni (danni materiali e diretti all’immobile manifestatisi successivamente alla stipula del contratto di trasferimento – responsabilità civile verso terzi);
somma assicurata (per danni all’immobile: valore non manifestamente inferiore al costo di ricostruzione a nuovo; per responsabilità civile verso terzi: minimo 500.000,00 euro).
durata (l’assicurazione ha effetto per 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori, indicata nella attestazione di conformità).
Il nuovo modello standard si applica alle polizze indennitarie decennali stipulate successivamente alla data di entrata in vigore del decreto (5 novembre 2022), ferma restando la facoltà per il contraente di richiedere l’adeguamento della polizza assicurativa già stipulata in conformità ai requisiti di cui al citato decreto, con oneri a suo carico e nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia.
Nota bene
Le polizze rilasciate prima del 5 novembre 2022 conservano la loro validità anche in relazione a contratti di trasferimento stipulati successivamente.
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